미국 리츠 주식 투자 이해하기 - ② 미국 리츠 주식 기본 운영 구조

 

 

 

이번 시간에는 전 편에 이어서 미국 리츠 주식회사의 기본 운영 구조에 대해서 알아보고자 합니다. 회계적인 용어에 대해서도 간략하게 함께 적어보도록 하겠습니다. 

 

 

미국 리츠 주식의 기본 운영 구조

아무래도 미국 리츠 역사가 상대적으로 깊기 때문에 오히려 다른 나라들의 리츠가 미국의 리츠 구조를 참고하여 형성되었는데요. 미국 리츠 역시나 기본적인 구조는 AMC라고 불리는 자산관리기관 역할을 하는 리츠 운용사(REITs Management Firm)들과 운용 계약을 맺고, 리츠 운용에 따른 수수료를 지불합니다. 

 

미국 리츠 기본 운영 구조 (출처 : 하나금융투자)

 

리츠의 운영 방식은 위의 표와 같은 기본 방식을 따르되, 운영방식에 따라서 업리츠(Up LEITs) 방식 구조와 다운 리츠(Down LEITs) 방식으로 나눌 수 있는데요.

 

두 가지의 리츠운영방식에 대해서 간략하게 설명하자면 다음과 같습니다.

 

UPLEITs(업리츠 방식)

UPREITs(Umbrella Partnership REITs, 이하 업리츠)는 리츠가 모든 부동산과 자산을 직접 소유하는 것이 아니라, '운영 파트너쉽(Operating Partnership, 이하 OP)를 통해 부동산의 투자, 운영, 매각 등을 진행하게 됩니다. 따라서 모든 부동산과 자산은 OP가 소유하는 것으로, 대신 리츠는 OP로부터, 그에 해당하는 지분을 받습니다. 특히 미국 세법에 따라 기존 부동산 소유주들은 부동산 소유권 이전시 받은 OP지분을 매각하기 전까지는 부동산 매매차익에 대한 과세를 이연할 수 있는데, 보유한 OP지분은 리츠 주식으로도 전환이 가능하기 때문에 리츠의 보통주와 동일한 가치를 지닙니다. 하지만 만약 리츠 주식으로 전환할 경우, 과거 이연 했던 부동산 매매 차익에 대한 과세가 발생하게 됩니다. 

리츠의 기본 운영 구조와 업리츠의 운영구조 비교표(출처 : 교보증권 리서치센터)

 

DOWNLEITs(다운 리츠 방식)

다운 리츠와 업 리츠와의 가장 큰 차이점은 업리츠에서는 OP가 부동산을 소유하고 있던 것과는 달리, 다운 리츠에서는 OP 없이, 다수의 하위 리츠들을 만들어 이를 소유함으로써 부동산을 소유한다는 점입니다. 다운 리츠는 업 리츠와 마찬가지로 부동산 매각에 대한 과세 이연효과를 누릴 수 도 있으며, 맨 상위의 리츠는 하위 리츠와는 별도로 단독적으로 직접적으로 부동산을 소유할 수도 있습니다. 

 

다운 리츠의 운영구조(출처 : 하나금융투자)

미국 리츠 주식의 자본 조달 방법

리츠 주식은 일반 회사들과 마찬가지로 이익잉여금(혹은 사내 유보금), 대출(부채조달), 증자등의 방법을 통해 자본을 조달할 수 있습니다. 그러나 일반적으로 이익잉여금의 경우, 리츠의 배당 지급의 요건상 리츠는 매년 과세소득(자본소득을 제외한 이익, 회계가 아닌 미국 세법상의 이익)의 90% 이상을 배당으로 지급해야 하는 의무가 있기 때문에, 실질적으로는 대출이나 증자 등의 방법을 통해 자본을 조달합니다. 

 

가장 일반적인 방법은 바로 소유하고 있는 부동산을 담보로 자본을 조달하는 이른바 '이자를 지불하는(Interest-Paying)방식을 통해 자본을 조달하고 있으며, 흔하지는 않지만 우량한 리츠의 경우, 증자를 통해 자본을 조달하기도 하는데, 이경우, 사전에 자사주 매입프로그램을 통하여 주식 가치의 희석을 방지하는 정책을 피기도 합니다.

 

리츠의 자본조달 방법(출처 : 하나금융투자)

 

재무재표로 보는 리츠의 운영 구조

위의 글들에서 살펴보았듯이, 리츠는 기본 적으로 금융기관으로부터의 대출이나 또는 주식 또는 채권 발행을 통한 증자를 통해 자금을 모집하고, 이렇게 모여진 자금을 바탕으로 부동산 또는 OP를 인수하여, 인수한 자산으로부터 나오는 임대료를 대출 이자금과 배당에 사용하는 구조로 성장하는 사업입니다. 

 

 

이러한 사업 구조를 간단한 재무재표로 정리하자면 아래와 같습니다.

리츠의 간략 대차대조표 (출처 : 하나금융투자)

 

 

다음 글에서는 리츠의 사업방식인 '리스'방식과 이에 따르는 수익 및 비용에 대한 내용에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

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