근래 들어 미국 주식에 대한 관심이 굉장히 높아졌습니다. 물론 테슬라나 애플과 같은 기술 성장주에 대한 관심이 제일 높겠지만, 또 다른 한편으로는 한국의 낮은 배당에 실망한 나머지, 미국의 고배당 주식을 보유하고자 하는 분들도 많습니다. 미국의 고 배당 주식 중에서도 특히 리츠 주식에 대한 관심도 많이 높아졌습니다. 저 또한 일부 자산을 리츠 주식에 투자를 하고 있는 중이기도 합니다. 그래서 이번에 개인적으로 공부도 할 겸, 또 고배당과 안정적인 리츠 주식을 고르는 법에 대해서 글을 써보고자 합니다.
리츠 주식이란 무엇인가?
일단 리츠에 대한 용어 정리부터 해보자면, 영어원문으로는 REIT로, Real estate investment trust 즉, 부동산투자신탁이라는 말의 줄임말입니다. 이러한 리츠는 수입 혹은 현금을 창출할 수 있는 부동산을 구입하거나, 운영 또는 또 다른 재원을 마련하는 도구로 사용함으로써 수익을 창출하고, 이 수익의 일부를 배당으로 지급하는 이른바 부동산에 간접 투자하는 방식입니다.
일반적으로 부동산 투자는 수익률과 위험성 측면에서 주식과 채권의 중간 성질을 가지고 있는데요. 이러한 부동산 투자는 직접 투자와 간접 투자로 나뉘며, 간접 투자는 또 다시 오늘의 주제인 REITs(Real Estate Investment Trusts)와 REOC(Real Estate Operating Company)로 나눌 수 있습니다.
이 두가지 방식 모두, 상장주식의 형태로 투자가 가능하지만, 이중과세 방지에 대한 의무로 높은 배당을 기대할 수 있는 건 리츠뿐입니다.
리츠 주식과 자본환원율의 관계
'배당 소득'관점에서 리츠 주식 투자 시, 고려해야 할 사항이 많지만 거시적인 관점에서 보면 부동산 자본 환원율(Capitalization rate)와 국채 금리를 비교하는 것이 일반적입니다. 일반적으로 부동산 자본 환원율과 국채 금리(미국 기준, 미국 국채 10년 물 금리)간 스프레드가 확대되면 될수록 리츠에 대한 투자매력이 높아집니다.
자본환원율(Cap rate)은 부동산 투자에서 부동산의 수익성, 다시 말해 가치가 얼마나 되느냐를 파악할 때 사용되는 용어로써 자본환원율은 해당 부동산의 순수익(연간 임대를 통해 얻는 소득에서 유지에 들어가는 부대비용을 모두 제외한 금액에 부동산 가격으로 나눈 비율을 말합니다.
- 자본환원율 : 부동산 순수익(NOI : Net Operation Income) / 부동산 가격
- 부동산 가격 : 부동산 순수익 / 자본환원율
먼저 직접 부동산 투자방식으로 이야기를 쉽게 풀어서 해석해보면 아래와 같습니다.
자본환원율은 부동산을 보유함으로써 예상되는 향후 1년간의 수익률(임대수익률) 여기에는 1년간 보유한 부동산 자산을 운영하면서 발생하는 모든 비용을 차감한 금액입니다. 단! 이 글에서는 이해를 쉽게하기 위해, 비용 중 대출이자는 포함되지 않았습니다. 왜냐하면 대출은 개인의 사정에 따라 받을 수도 받지 않을 수도 있으며, 대출비중도 각각이 다르기 때문입니다. 그렇기 때문에 일반적으로 자본환원율은 100% 현금자산으로 투자했을 때를 가정합니다.
만약 10억짜리 부동산으로부터 각종 운영비용을 제외한 순수 이익(NOI)가 5천만 원이라면 자본환원율은 5%가 됩니다.
반대로 순수 임대수익이 5천만원인데 자본환원율이 10%라고 하면, 이 부동산의 가치(가격)은?
X = 50,000,000 / 10% => 부동산 가격은 5억이 됩니다.
위의 간단한 계산식으로 살펴봤듯이, 투자 부동산에서 발생하는 미래 현금, 즉 수익이 동일하다는 가정 하에서 수익률이 높아지지만 적정 매수가(부동산 가격)은 낮아지고, 반대로 수익률이 낮아지면 적정 매수가(부동산 가격)은 높아집니다.
이를 리츠 주식에 대입한다면, 아래와 같이 적용할 수 있겠습니다.
자본환원율 = 배당수익률로 대체
부동산 순수익(NOI) :세후 배당금
부동산 가격 : 리츠 주식의 시가총액이 되고,
만약 배당금이 동일하다는 가정 하에서 배당수익률이 높아지면, 리츠 주식의 주가 혹은 시가총액은 낮아지고, 반대로 배당 수익률이 낮아지면, 리츠 주식의 주가 혹은 시가총액이 높다는 뜻이 됩니다.
여기서 한 가지 생각해 봐야 할 점은 앞의 공식에서도 살펴보았듯이, 자본 환원율(배당수익률) = NOI / 부동산 가치(리츠주식의 주가 혹은 시가총액)이기 때문에 이익이 늘어서 자본수익률(배당수익률)이 높아질 수도 있지만, 반대로 부동산가치(리츠주식의 주가 혹은 시가총액)이 낮아지게 되도, 자본수익률(배당수익률)이 높아질 수도 있다는 점입니다.
그렇기 때문에 리츠 주식에 투자함에 있어서 가장 중요하게 보아야할 점은 제일 서두에서도 밝혔듯이, 거시적인 경제 관점에서는 국채 수익률과 부동산 자본환원율간의 스프레드가 일정하게 유지되어하며, 미시적인 부분에서는 향후에 소개해드릴 리츠 산업군별 성장성에 따라 투자유무 및 대상을 결정해야 합니다.
미국 리츠 주식별 섹터분류
위는 미국에 상장된 리츠 주식의 섹터 구분 및 특징을 정리한 표로, 리츠 주식섹터에는 총 12개의 산업군으로 분류되고 있습니다. 이중 가장 많은 시총을 차지하고 있는 산업군은 주거용 리츠 주식 섹터로 2019년 기준으로 약 15.2%를 차지하고 있으며, 다음으로 인프라 리츠가 14.6%로 2위를 차지하고 있습니다.
참고로, 최근에는 기업에 물류창고 또는 생산부지를 임대하는 산업 리츠 주식과 데이터 사용량이 증가함에 따라 폭발적인 성장세를 보이고 있는 데이터 센터 산업군이 빠르게 점유율을 늘리고 있는 추세입니다.
아래는 올 2021년 상반기까지 각 리츠 섹터별 투자성과가 정리된 표인데, 배당률 기준으로 봤을 때 가장 높은 성과를 보여준 리츠 주식 섹터는 Speciality 산업군으로 4.71%를 보였었고, 다음으로 Diversified 산업군이 4.22% 그리고 Health care분야가 4.08%로 3위를 차지하였습니다.
다음 시간에는 리츠 주식 섹터 중 비중이 높은 산업군 리츠들 중 일부에 대해 해당 리츠 산업의 구조에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.
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